Manglende tinglysning = høyst reell risiko for kjøper

Høyesterett avsa den 5. januar 2017 (HR-2017-33-A) dom i sak mellom Forusstranda Næringspark AS og Sønnichsen AS, dets konkursbo.

Det sentrale faktum i saken gjaldt eiendomsoverdragelser fra Sønnichsen AS (selger) til Forusstranda Næringspark AS (kjøper) i 2003. I årene før eiendomsoverdragelsene hadde det funnet sted strukturelle endringer på selgersiden. I forbindelse med eiendomsoverdragelsene ble hjemlene til de aktuelle eiendommene liggende hos selger. I 2012 gikk selger konkurs. På tidspunktet var kjøper reell eier av de aktuelle eiendommene, mens selger fortsatt hadde tinglyst hjemmel til eiendommene. Konkursboet anførte da med hjemme i tinglysingsloven § 23 at eiendommene som ble overdratt fra selger til kjøper i 2003 inngikk i boet. Dette ble bestridt av kjøper.

Av bestemmelsen i tinglysingsloven § 23 fremkommer det bl. a. at;

«For at en rett som er stiftet ved avtale skal kunne stå seg overfor konkurs, må rettsstiftelsen utenfor de tilfeller som er nevnt i § 21 tredje ledd og § 22 være innført i dagboken senest dagen før konkursåpningen…»

Høyesterett har tidligere fastslått at det ikke er rom for rimelighetsvurderinger under den aktuelle bestemmelsen. Det sentrale er om overdragelsen er sikret ved tinglysning senest dagen før konkursåpningen. Det prinsipale juridiske spørsmålet i saken var om bestemmelsen i tinglysingsloven § 23 gjelder også ved eiendomsoverdragelser gjennom selskapsrettslig fisjon.

Høyesterett kom i likhet med både tingretten og lagmannsretten til at tinglysingsloven § 23 fikk anvendelse på overdragelse av fast eiendom til nytt rettssubjekt som finner sted ved fisjon, og følgelig at eiendommene inngikk i boet.

Kjøper anførte subsidiært at manglende tinglysning ikke fikk betydning i saken, da det ble anført å foreligge selvstendig rettsvernshevd ved en forutgående fusjon som omfattet selger. Heller ikke denne anførselen førte frem.

Konsekvensen av manglende tinglysning var altså at eiendommene inngikk beslagsretten til selgers konkursbo.

Høyesteretts dom synliggjør at unnlatt tinglysning av hjemmelsovergang til fast eiendom medfører en høyst reell risiko for kjøper dersom selger går konkurs. Etter vår vurdering bør aktørene i eiendomsbransjen være seg meget bevisst om tinglysning skal unnlates eller ikke.